明けましておめでとうございます。新年早々から大変な出来事が続いています。地震で被災された皆様は1日も早く復興されて元の生活に戻ることを願っています。わずかですが石川県に寄付をしました。困った時こそ協力が大切です。明けない夜はありません。被災しなかった者としては、寄付をしたり、通常通りの経済活動を行ったり、納税することが肝要だと思っています。
それでは先月12月の収支報告です。
■運営物件 11棟 152戸中 現在145戸(入居率 95.4%)
入居申込3、退去連絡2
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：981万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：43万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：65万円
④仲介業者に支払う広告費：12万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：8.7万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.7万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今月はなし
1年や半年ごとに支払うことが多いです
⑬敷金返還：7万
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：326万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：227万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
不動産投資のリスクを改めて考える
今回の地震で改めて不動産投資のリスクを考えさせられました。新耐震以降の物件で中古RCがほとんどなので、震度6-7の地震であれば倒壊のリスクはありません。能登半島地震で倒壊したビルは旧耐震だったようです。
しかし、想定を超える地震が来た際には新耐震でもその限りではありません。
地震保険は最大でも火災保険の半分までしか補償されません。すべてをまかなうことはできません。最悪の場合、借金だけが残る可能性もゼロではありません。もちろん、リスクばかりを気にしていては投資できませんが、一方で債券や株式といったペーパーアセットのほうがこういった局地的な地震の影響は少ないと思いました。
投資家として事前に地震のリスクを抑えるのであれば、築古木造や旧耐震の中古RCは避けるなどしたほうが良いでしょう。築古木造アパートは高利回りですが、耐震診断や補強が行われている物件は限られていると思われ、とりあえず住めるから住んでいるという感覚のように思います。
もちろん、築40年、50年の戸建てに住んでいる人も大勢いるのですが、大家として人に住んでもらうとなった時に、倒壊のリスクを考慮すると積極的には投資できないです。ただし、再生物件でとても儲かっている投資家がいることも事実です。地震のリスクをあまり気にせず、あるいは受け入れて投資できる気概があるのであれば、築古物件に取り組んでも良いかもしれません。
私としてはやや地震リスクを少し大きく考えているので築古物件にはあまり積極的になれません。それよりも医師として働いたり、ビジネスをしたほうがよほど安全にお金を稼げるからです。
今回の地震で改めてドミナントで不動産投資をする者としての覚悟が必要だと思った次第です。
本日は以上になります。
