今年も残りわずかになりました。私は近くの物件で少しDIYをしたり、株式投資の勉強をしたりとそれなりに忙しくしていました。子育ても並行して取り組んでおり、送り迎えはできるだけ私が行うようにしています。やはり自由な時間が増えたことは人生において大きな価値があると感じています。それぞれ価値観は違うと思いますが、少しのお金とたっぷりな時間が欲しいのであれば不動産投資はお勧めです。簡単ではありませんが、買い方を間違えなければ失敗のリスクは他の事業に比べて少ないです。
それでは今月の収支報告です。
■運営物件 11棟 152戸中 現在144戸(入居率 94.7%)
入居申込3、退去連絡2
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：977万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：43万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：17万円
④仲介業者に支払う広告費：6万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：8.7万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.7万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：17万
⑬敷金返還：8万
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：360万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：260万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
朽ち果てるまで持ち続ける覚悟はあるか？
不動産投資は株式投資に比べて流動性のリスクがあります。融資じゃぶじゃぶの時代には売ればすぐに買い手が現れましたが、今は時代が変わっており、なかなか買い手が現れないこともあります。特に地方中古RCはなおさらです。医師の属性を活かして何とか購入した物件では、売却する際には購入希望者の属性が同じように良くなければ融資が出ない可能性があります。
手元のキャッシュをどんどん増やすには売却が必須ですが、売却後のお金の再投資先が見当たらないため、私の場合には保有を続けています。比較的地方都市の中でも有名な都市の物件は買い手が付くのですが、田舎の中古RCだと売りに出しても中々買い手が現れず、現れたとしても金融機関が少ないので融資が出ないこともあります。そういった物件であっても、十分なキャッシュフローさえ出ていれば、朽ち果てるまで持ち切るという作戦を取ることもできます。
地方の中古RCはそのような流動性のリスクが伴うため、買う際には最後まで持ち続ける覚悟はあるのか？を自問自答しています。とはいっても、ある程度の利回りで売り出せば様々な買い手が現れるのでそこまでの心配はいらないのですが、長期間の融資を使うわけですから最悪の事態を想定して購入することが大切です。私の場合ですと、すべての物件の完済は60歳過ぎになるので、その時に借金なしの家賃が入ってきます。税金も凄いことになるはずなので、税金対策や新たな投資先など日々学び続ける必要があると思っています。
中古RCは様々なリスクがあるので安易にお勧めはできないのですが、医師の属性を活かして融資を利用できる数少ない投資なので、学び続ける価値はあると思っています。
それでは今年も残りわずかですが、最後までがんばっていきましょう！
