久しぶりの更新になります。最近は不動産投資よりもバリュー株や高配当株、増配株投資のほうが勝算があるのではないかと思い、調査や投資を進めています。
2024年12月から2025年3月までの収支と最近の近況について書きたいと思います。今年１月に0.25%の追加利上げが決定しました。いよいよ金利ある世界が日本にも訪れてきたようです。地方の中小企業では賃金上昇の見込みはなく、物価上昇によって支出は増えているのでジリ貧の状況だと思います。経済の新陳代謝、自然淘汰が進んでいるとも言えます。
地方中古RC投資にも逆風で融資は厳しくなっています。現金や与信のある人は安く物件を購入するチャンスですが、頭金を要求されるため資金効率は以前より悪くなっています。
■運営物件 11棟 152戸中 現在139戸(入居率 約91.5% 2025年3月29日現在) 入居申込12、退去連絡3
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。12月、1月、2月、3月の順で示します。
①売上(家賃収入) ：972万円、990万円、990万、998万
②管理会社に支払う管理手数料 ：45万円、45万円、44万円、44万
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：127万円、99万円、82万円、95万
オール電化の物件があるので電気温水器が故障した時にはそれなりに修繕費用が大きくなります。オール電化の物件を購入する際には注意してください。その分少し高い利回りが必要です。
④仲介業者に支払う広告費：7.7万、0、13万、15万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：9万(電気)
2月灯油代7万、3月灯油代9万
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今回は０
⑬敷金返還：0
⑭返済総額(元金＋利息)：472万
すべて元利均等返済です
0.15%の上昇で毎月の返済額は約7万円アップしました… 0.25%の金利上昇については4月以降にアップするようです。
(税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：263万、312万、302万、302)
■税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：163万、212万、202万、202万)
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 100万】
金利上昇、物価高により地方はジリ貧か
2025年3月の所有する賃貸物件への申し込みは経験上、過去最高の反響で申し込みベースで98%になります。しかもほとんどの物件で家賃をアップしています。5%程度値上げした物件もあります。地方でも賃貸需要が旺盛になっていることがうかがえます。
逆にマイホームを建てようとする人たちが賃貸のままとも考えています。金利上昇、物価高で地方でもこれまでよりもマイホームの建築費が高騰しています。地方も良い場所は土地の値段があまり下がりません。
地方零細の建築会社、工務店はかなり厳しいのではないでしょうか。
地方中古RCの市況としては、1、2年前なら3ヶ月程度で売れた物件でも売れ残っており、かなり融資が厳しいです。特に都市部の投資家が地方銀行を使って地方の中古RCを購入するというやり方が難しくなっているようです。
すでに物件を所有している側からすると売却しにくくなっています。地方中古RCを購入して3、4年経過後に高値で初心者に売却する従来のやり方が通用しなくなっています。初心者に融資がつかないからです。
本来の賃貸業のようにじっくりと運営する姿に戻りつつあります。その際には返済比率が高かったり、地方でも相当田舎で入居率が悪いと、金利上昇や空室に耐えきれなくなります。地方中古RC投資でも淘汰の波が押し寄せています。
しばらくは日本は利上げ基調になるかもしれませんが、アメリカが関税問題などで不況に陥りFRBが利下げを続けるようになると円安が多少落ち着いてくるのではないでしょうか。
地方中古RC投資家としては、賃料アップや満室に近い運営を続けて耐え抜く時期だと思います。
最近取り組んでいる株式投資について
最後に最近私が取り組んでいる株式投資について少し書きたいと思います。
現在の融資が厳しい不動産投資よりもインフレにより長期的に上昇が期待される株式投資のほうが勝算があるのではないかと考えて学びや実践を続けています。
具体的には初心者でも再現性が高いのが中長期目線のバリュー株投資です。PER10未満、PBR1.0未満、自己資本比率50%以上、営業利益や経常利益が黒字、連続増配、配当性向やDOEによる配当政策を打ち出している、配当利回り3.5〜4%以上など、バリュー寄りの銘柄を選定して、その中で週足や月足で押し目を形成している、ボリンジャーバンドマイナス2σに触れているかその付近である銘柄を購入します。
購入する際にも購入した時点からさらに10%下落、20%下落、30%下落程度まで想定し買い増しできる資金を準備しておきます。
購入した後は基本的にはガチホで何かカタリストが起きるまでは落ち続けます。基本はこれだけなのです。今回のアメリカの関税問題などで地合いが悪くなると全体的に下がってしまうので多少怖くなりますが、2024年8月5日の時のように皆が怖くて狼狽売りした時が絶好の買い場です。
私は株式投資を開始して8年ほどになりますが、大衆とは違う行動をすることが株式投資で生き残る道なのではと思い始めています。
参考になれば幸いです！
