2022年8月の収支報告です。
8月はお盆もありあまり動きはありませんでした。お盆過ぎから少しずつ動き始めて申し込みが入るようになりました。今の時点で申し込みが6件入っています。
9〜11月頃までは少し動きが出てくる時期なので、この時期に満室にしたいと思っています。
■運営物件 10棟 143戸中 現在127戸(入居率 88.9%)
入居予定6、退去予定3
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：870万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：38万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：115万円
今月はオートロックの修繕が発生しました。8世帯のオートロックで約130万円ほどします。CFを安定させるために業者にお願いして分割で支払う形にしました。
④仲介業者に支払う広告費：31万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代：7万
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
比較的しっかり清掃しているほうです。ワックスがけも定期的に行っています。
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：0万円
⑬敷金返還：26万円
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：約156万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年8月の振り返り
8月もお盆までは動きがなく、お盆明けから動きが出てきました。地方は繁忙期を逃すとそれから空室が続くことが多いので、改めて繁忙期に積極的に動いた方が良いと思いました。1〜3月の次に動く時期が9月〜11月頃です。それまでに設備や賃料などの条件を整えておくと満室に近づくはずです…。
8月の動かない時期でも業者とは何度かやり取りして、単純に動きが無いだけなのか、賃料やその他の条件の問題かを確認するようにしています。不動産賃貸業は変化がゆっくりな分、こちらが急いで動いてもすぐに入居が決まるわけではありません。条件を整えたらあとは待つしか無い側面もあります。その点が一般的なビジネスとは違う点かもしれません。
最近の不動産市場としては地方でもまだまだ物件価格は高めに推移しています。売れ残っている物件が多いのですが、まだまだ1、2年前と同じ価格で出ている物件もあります。
金利が上がり、耐用年数も厳しく見るようになっているため、3年ほど前とは環境が違います。特にサラリーマンへの融資は厳しくなって、不動産業者など事業を営んでいる法人に融資が出る傾向です。そのため、これまでより価格に厳しいです。それなりに安くなければ動きません。
しばらくはこの傾向が続くと思われるので、地方に関しては徐々に価格は下がってくるかと思います。ただし、融資の金利は上昇傾向なので手残りとしては同じくらいになるかもしれません。
不動産投資も株式投資と同様に波があるので、今の高値が落ち着いて融資が少し緩んだタイミングで買えるように、貯金と勉強を進めておくと良いでしょう。
勤務医兼投資家の最近の生活
勤務医として少し働きながら不動産投資を行なっています。最近のムーブメントからするとサイドFIREという状態なのかもしれません。
不動産投資で一定のCFが出るようになったおかげで、勤務医としては比較的自由な職場に移ることができました。睡眠時間や家族、子育ての時間を十分に確保しながら勤務ができています。不動産投資の収入がなければ決断できませんでした。ストレスも減り、運動する時間も増えて日々理想に近い生活が送れています。自分自身の体調が優れていると患者さんを含めた周りの人にも優しく接する事ができて良い循環が生まれます。何か調べる時にも頭が冴えているので効率が良いです。それくらい不動産投資には人生を変える力があります。
一方で融資というレバレッジをかけるため、マイナスのレバレッジがかかると一瞬で破綻することもあります。特に医師は新築ワンルーム投資に引っかかってしまう事が多く、資産形成しようと思ったら資産崩壊していたケースが後を絶ちません。最近は看護師や薬剤師にも新築ワンルームの魔の手が伸びています。私も何度か騙されましたが、致命傷にならずに何とか復活できました。不動産投資は劇薬にもなるので、十分に学んでから取り組むようにしてください。買いたい病を発症して高値づかみだけはしないようにしてください。
ここまでお読みいただきありがとうございました！
