2022年7月の収支報告です。
8月に入りましたね。遅くなりましたが7月の収支報告です。少し退去が多くなって入居率は下がっています。申し込みも数件もらっていますが、まだ退去のほうが多い状況です。
家賃を下げれば埋まるのですが、試験的実験的な意味もあり条件を色々と変えながら反響を見ています。満室が当たり前という精神を忘れないよう取り組んでいきます。
■運営物件 10棟 143戸中 現在126戸(入居率88%)
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：860万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：38万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：50万円
今月は原状回復やリフォーム費用が少ないほうでした。入退去の際には一時的に大きな費用がかかります。
④仲介業者に支払う広告費：0万円
⑤共用部電気代：7万
灯油代 0万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：0万円
⑬敷金返還：17万円
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：約250万
今月はリフォーム費用が少なかったのでCFが出ています。満室かつ修繕費用が少ないと結構なCFが出ますが、税金として支払うよりも設備の更新や付加価値アップにつなげたほうが良いと思っており、比較的積極的にリフォームしているほうだと思います。
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年7月の振り返り
少し退去が多くなっていますが、申し込みがまだ少ない状況です。管理会社とも相談しながら色々と対策をしています。前半でも書きましたが、家賃を下げれば埋まるのですが、時期の問題もあるためすべての空室を値下げるのではなくて、一部屋ずつなど試験的、実験的に家賃を調整しています。
不動産賃貸業をしていると退去が重なったり、設備のトラブルなどが発生します。それに耐えうるだけの利回りだったりイールドギャップがあると安心です。私の物件は十分とは言えませんが、市場よりも安く購入し低い金利でお金を借りることができたので多少入居率が下がっていても家賃を下げたり設備を良くしたり対策ができます。
カツカツの状態だとリフォーム費用にお金をかけられず、徐々に物件の魅力が下がってきてしまうと思います。試行錯誤しながら今後も満室を目指して進んでいきます。ここまでお読みいただきありがとうございました。
