明けましておめでとうございます！本年も当ブログをよろしくお願い致します。卯年ではありますが亀のようにのんびりとした更新で末長く続けたいと思っています。では、2022年12月の収支報告です。
いよいよ繁忙期に突入します。地方では繁忙期を逃すと空室が長期化することがあるため、いつもよりも気合を入れています。少し反応が乏しいと感じたらできるだけすぐに何らかの対策を行う予定です。
■運営物件 10棟 143戸中 現在129戸(入居率 90.2%)
入居予定3、退去予定1
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：889万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：39万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：140万円
今回もファミリータイプのシステムキッチン導入など色々とリフォーム費用がかかりました。私はしっかりとリフォームをするほうです。他の投資家の方はほとんど設備更新せずに数年したら売却する作戦の方もいます。投資スタイルの応じて選択したいですね。長く保有する予定の物件については積極的にリフォームを行なっています。
④仲介業者に支払う広告費：6万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代：7万
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今月はなし（まとめて支払います）
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：203万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年12月の振り返りと今後の戦略
12月下旬から少し動きが出てきました。業界的には11月や12月入居申し込みの場合、少し属性が悪いという話もあり、地域によっては積極的に募集はしていないところもあるようです。
12月は繁忙期に向けた原状回復やリフォームを進めていました。
1月に入っているので、問い合わせがない、あるいは少ない物件については家賃を下げたり広告費を上げたり、敷金や礼金を無しにしたりと早めに対策を打つ予定です。
これからの繁忙期での行動は他の月よりも費用対効果が良いので積極的に仲介店や管理会社と意思疎通を図り満室を目指します。
さて、少しTwitterで気になった発言があったのでシェアしておきますね。詳細はTwitterを見ていただければと思います。
ある先生が勤務医は年収の10倍まで借りられるから2億円借りて利回り9%なら年間1800万円の賃料収入で手残りは800万円は残るというような発言をされていました。多くの先生がひっかかってしまう新築ワンルームは利回り3%〜4%で不動産の手残りはマイナスです。
結構いいねがついて、多くの方は相場や基準を知らないなのかネタとしていいねしているのか定かではありませんが、真面目に考えるとそんなには残りません。築年数や融資期間によって手残りは変わるので何ともいえませんが、RCの耐用年数内の融資で考えると融資1億円あたり年間200万円の税引前キャッシュフローがあれば優秀です。
ただし、このブログにも書いたように業者によっては修繕費用や固定資産税を考慮していない手残りを提示していることがあるので注意が必要です。不動産投資は人によって基準値が様々ではあるのですが、最近の相場や周りの投資家の基準値を知っておくことは大切です。
まだまだ寒いですが1月もがんばっていきましょう！
