いつもながら、2023年1月の収支報告です。2月9日現在、退去予定はなく申し込みが8件入っています。繁忙期のスタートとしては順調です。この機会に入居率をいつも通りの水準に戻せればと思っています。
■運営物件 10棟 143戸中 現在130戸(入居率 90.9%)
入居予定8、退去予定0
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：901万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：39万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：122万円
④仲介業者に支払う広告費：8万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代：7万
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
今後は電気代の値上げが予定されており、また一つコスト増になります。やはり、不動産は安く買っておくことが最重要です。そうすれば多少のコスト増にも耐えられます。
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今月はなし
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：228万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2023年1月の振り返り
不動産賃貸市場においてはこの2月、3月は最重要月間です。人が一番動く時期なのでここで空室を埋める努力をしたほうが費用対効果が高いです。私も早めに条件の見直しを行い、今時点で8件の申し込みが入りました。この勢いで申し込みベースであっても満室にしたいです。
空室がいつもより長くなっている場合には早めに条件を変更したほうが繁忙期の時期は良いです。2月は前半と後半とに分けて、前半までに反響が乏しかった部屋については早々に家賃を多少下げたり、広告費をアップするなどの対策を打ち出す予定です。
人が動き出すと当然退去にもなります。まだ退去連絡は無いのですが、早めに満室にしておいて、後日退去した場合でも高い入居率を維持できる状態にします。
先月にも書きましたが、地方では繁忙期を逃すと長く空室が続くこともあるので、今月と来月は気合を入れて満室を目指します。
2月を乗り越えれば少しずつ暖かくなってくるはずです。がんばりましょう！
何かの参考になりましたら幸いです。
不動産投資の小話
zoomで相談を受けた内容を少しだけシェアさせてもらいます。医局の先輩からワンルームマンション投資を勧められているがどうしたら良いかという相談でした。業者を紹介されて時間が無いからとすぐに申込書を書かされたそうです。売買契約を結ぶ前に相談いただいたので、おそらくは購入はされなかっただろうと思います。
医局内で先輩が後輩にワンルームマンションを勧め、かなりの被害者が出ているようでした。医局という所は人権も、そして財産をも奪ってしまうのかと少し悲しくなりました(涙)。おそらくはその先輩は業者から1件50万円くらいのキックバックをもらっている可能性が高いです。
新築でも中古でも業者に言われるがままにワンルームマンションを購入しても儲かりません。むしろマイナスです。これまでは素人の若い先生やエリートサラリーマンが参入していたので、高値で買った人はさらに高値で素人に売却するという流れができていました。昔は5%くらいあった新築ワンルームが最近だと3%とか4%くらいの利回りになっています。そして中古でも同じような利回りのものがあったりします。
ワンルームマンションを購入する人は表面利回りなど見ず、１、２年の節税面のみを見て買っています。業者も表面利回りのことは言わずに、どれくらい節税ができるかをことさら強調します。
2000万程度ならリスクが低いと考えがちですが、本来1000万円程度の価値の物を2倍の2000万円ほどで売っているケースもあるので、安く1棟物を買うよりも損失を被るリスクは高いです。
ワンルームマンション投資は個人の信用を棄損しながら買っていくので、今後の住宅ローンや開業の際には足かせになり、最悪住宅ローンが組めない事態も考えられます。ワンルーム1戸であればまだ挽回は可能ですが、5戸、10戸と買ってしまうとかなり厳しくなります。
不動産投資は上手く活用すれば人生を自由にしてくれますが、間違った使い方をすると人生をさらに不自由にしてしまいます。
ワンルームマンションといっても2000万とか3000万とか大きな金額です。初めて会った業者からすぐに買うようなことはせずに、色々な人に相談してじっくりと考えてから決めましょう。購入を急がせたり、煽ったりするのは業者が儲かるからこそです。
「不動産投資 医師」で検索してもワンルームマンションの業者が上位に出ている状況で良い情報に辿り着けません。微力ながらも私のブログが、ワンルームマンション購入を一旦立ち止まって考えるきっかけになれば嬉しいです。
不動産投資で”変わった”人生
今回は不動産投資に取り組んで人生がどのように変わってきたのか少し書いてみたいと思います。私は人生が変わったと思っていますが、世間一般の常識からは”変わった”人生になります。
私は週3、4日勤務医として働いて、残りは家族と過ごしたり、不動産の事をしたりしています。最近のムーブメントとしてはいわゆるサイドFIREになるでしょうか。
ほとんどを地方で過ごしていますが、時々東京のセミナーなどに参加しています。その際にはマリオットのチタン会員ということもあり、マリオット系のホテルに宿泊することが多いです。最近はメズム東京に宿泊しました。普段はコスパ重視の節約生活ですが、たまにちょっとだけ贅沢をします。
もちろん、基本はコスパ重視なので、マリオット系のホテルは最安値の部屋を予約してエリート特典でアップグレードしてもらい広い部屋に宿泊します。
旅行もしますが航空券はここ数年はほぼマイルで取得しているので、燃油サーチャージなどのお金が少しかかるくらいです。この辺りはまたどこかで詳しく書きますね。
不動産投資を頑張ったおかげで時間的にゆとりができ、心身ともに健康で過ごせることや家族との時間が増えました。レバレッジを正しい方向にかけると人生が変わるほどのインパクトがあります。不動産投資は誰でもできるわけではありませんが、本業を別に持ちながら副業で今の人生を変えたいとか少しでも良い方向にしたいと思ってるのであれば、数少ない方法の一つになります。
特に医師という属性は勤務医であっても不動産投資において銀行側から明らかに評価が高いです。それなりにリスクはあるので十分に勉強してから購入する必要がありますし、リスクを回避するのであれば投資には全く取り組まずに仕事に専念する方針もあります。ただ、ワンルームマンションを何戸も買うくらいなら、1棟物にチャレンジしたほうがお金が増えます。
少々長くなりましたが今回はこの辺で終わります。一度きりの人生を充実したものにできるようがんばっていきましょう！
