6月に入り日経平均がバブル期後の高値を更新していますね。株式投資にも少しだけ取り組んでいるのですが、やはり不動産投資と比べてしまうとタイムパフォーマンスや難易度からは不動産投資のほうが私には向いています。
資金効率だけではなく、時間効率なども考えると融資を引ける属性や立場であれば融資を活用したほうが再現性高く資産構築ができると思います。
さて、2023年5月の収支報告です。竣工時の施工不良のためか強風のためかエントランスの外壁の一部が落ちてしまい全面張り替えを行いました。それが70万円ほどかかったので今月は少なめのキャッシュフローです。
■運営物件 11棟 152戸中 現在145戸(入居率 95.4%)
入居予定3、退去予定1
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：969万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：43万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：142万円
④仲介業者に支払う広告費：10万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：7万(電気)
今月から電気代が上がるようなので少しビクビクしています(笑)
返済比率が高い状態で購入してしまうと少し固定費が上がっただけでキャッシュフローが悪くなります。安く買えないと不動産投資をしていても苦しいだけなので最初の入りで失敗しないようにしましょう。
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.5万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：17.5万
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：469万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：232万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：133万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
不動産投資は儲かるのか？
今月の収支を見て、家賃収入の割にはあまりお金が残らないと思った人も多いのではないでしょうか？手数料商売の不動産業者は家賃年収を強調しますが、ご覧いただいたように様々な経費を考慮するとあまり手残りはありません。
それでも一般市場よりは安く買えているので、高値で買った場合はもっとお金が残らず毎月カツカツだったり、修繕にお金を掛けられずに徐々に入居率が低下したり、家賃を下げないと埋まらなくなっていきます。
不動産投資の手残りが少ない事に関しては、借金は返済し続けているので返済した元本がコンクリート貯金として建物の中に貯まっていくという考え方もできなくはありませんが、売却しない限りは大きなお金は残りません。
それがデメリットでありメリットでもあります。すぐにお金持ちにはならないので、傲ることはできず、生活レベルの急な向上もできません。数十億の規模になってもあまり生活レベルが変わらない投資家の方々もおられます。逆にそういった人だからこそ不動産投資が向いていたともいえます。
短期間でお金が欲しい人は起業するほうが貯まりやすいでしょう。一方で不動産投資の最大のメリットの一つが外注する仕組みが整っている点です。１棟目から管理会社に任せることができ、ほとんど時間を使わずに家賃収入を得られます。通常、年商1億〜3億程度であれば社員を数名は雇う必要がありますが、不動産投資はそれが必須ではありません。社員を早めに雇い拡大している人もいれば、家賃年収数億円でも本人と奥さんで対応している投資家の人もいます。
私としては不動産投資の本当の魅力はキャッシュリッチではなく、タイムリッチになる点だと思っています。昔だったから考えられないほど時間の余裕ができ、心身共に健康になりました。子供の送り迎えもできるようになり、時間的な余裕ができたことが本当に嬉しかったです。
不動産投資は儲かるのか？と聞かれたら、あまり儲からないけど自由な時間が増えると答えます。どんな分野でも稼ぐことは簡単ではありませんが、相対的に不動産投資は簡単な部類に入ります。
ただ、ひと昔前のように業者の言いなりになっていればいつの間にか買えているという時代は終わりました。自ら物件を探し、銀行を開拓する行動が必要です。それでも、本業と両立できて、サラリーマン属性をいかせる数少ない投資であり事業だと思います。
では今月もがんばっていきましょう！
