新年になりましたので、新しい試みとして私が運営する不動産の収支を正直に報告します。
案外お金が残らないと思うか、思わないかはあなた次第です。リアルな収支を見ていただき、表面利回りだけに囚われずにもう少し深くまで見通せるようになると悪徳業者に騙されにくくなります。
■運営物件 9棟 満室135戸、1月末現在127戸(入居率約94%)
青字が収益、赤字が出費です。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：880万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：37万円
③仲介業者に支払う広告費：26万円
④共用部電気代：7万
⑤共用部水道代：1万
（掃除の際に使ったりします）
⑥エレベーター電気代：5万
⑦エレベーター管理費：6万
⑧定期清掃代：16万
⑨消防設備点検(ひと月換算)：2万
(オーナーによっては全く定期点検していないことがある為、売買時には必ず確認が必要です。通常1年に1回支払います)
⑩インターネット費用：15万
⑪町内会費：11万
（年1回まとめて支払っている為、物件ごとに支払い時期が異なります）
⑫敷金返還：17万
⑬修繕費：110万
今月は退去が重なり原状回復費用や価値向上、競争力維持のためにシステムキッチン入れ替えなどを行ったため、普段よりかなり高くなりました。
⑭返済総額(元金＋利息)：430万
返済430万/家賃収入880万≒0.489(返済比率約49%)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く、②〜⑭以外の細かい出費あり)：約190万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 93万】
固定資産税の支払いが年4回あります。ひと月に換算すると93万円ほどになります。RC造はこの固定資産税が木造に比べると高いです。そう考えると空室と修繕が多くなると案外お金は残りません。これが不動産投資のリアルです…
1月の振り返りと不動産投資に挑戦する方へのアドバイス
実際の不動産投資の収支を見て、案外手残りは少ないと思ったでしょうか？私自身も計算していて思いました(笑)
今月は退去が重なって空室が多く出ました。少し空室が出ただけでも返済比率は高くなるので、購入時に満室想定の時点で返済比率50%以上だと少しきつい感じになってきます。
修繕費も収支に大きな影響を与えるので築古物件に関してもかなりの高利回りでないとマイナスになることもあります。築浅でも退去が重なって原状回復費用やリフォームが発生するとまずまずお金がかかります。
TwitterなどのSNSでは「不動産投資やめとけ」「やめよう不動産投資」といったつぶやきを見かけます。私も新築ワンルームはやめとけと思うほうですが、
それ以外の不動産投資については安く買えれば空室リスクや修繕リスク、金利リスクをある程度吸収できると感じています。
ですから、とにかく買う時に安く買うことが最も大事です。書くと長くなる為、そういったコツみたいなものは私のメルマガで書こうと思います。
不動産投資は一気にキャッシュが貯まるのではなく、地道にコツコツと積み重ねていく投資でありビジネスです。一気に億万長者！イエーイ！という性質のものではありません。
私はお金以上に家族との時間や人間関係を重視しているので、拡大しても時間が拘束されず、ほとんど脳のメモリを使わない不動産投資が性に合っています。不動産投資を頑張ってきて一番良かったことは、以前よりも時間的に余裕ができたことと人間関係が楽になったことです。
勤務医として働いている為役員報酬はもらっていませんが、経費という形で旅費や会食の食事代を使うことで以前よりも金銭的には余裕を持って過ごせています。
当面は2,3月の繁忙期に満室にできるよう動きます。こんな感じで毎月気楽に報告していきます。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
