少々遅くなりましたが2022年5月分の収支報告です。繁忙期から閑散期に入り、特に田舎の物件では動きがありません。振り返ると田舎の物件は繁忙期にもっと値下げするなどして空室を埋めておけば良かったと思っています。実験的に2千円〜3千円くらい下げて募集をしましたが、私の予想よりも周辺相場の家賃が下落していて5千円くらい下げないと埋まらない物件もありました。
地方物件は二極化していて、家賃を下げなくてもすぐに埋まる人気の物件や地域がある一方で、4、5キロ離れると急激に人口減少が進み家賃下落の加速や空室率が上昇している地域があります。その見極めには必ず現地調査や現地ヒアリングが必要になるので土地勘の無い場所に関しては入念にヒアリングをしてください。
私の場合、家賃を3千円〜5千円近く下げる必要が出てきた物件については地元の物件でよく知っている場所です。買う前から満室には少し苦労するだろうなと思った上で、その分、築13年くらいで利回り9%後半で購入しています。
色々なトラブルがあって結局は9%前半の利回りになりそうです。
地方物件に関しては都心部よりも空室リスクや家賃下落リスクが高いので、その分高めの利回りで購入するようにしましょう。逆に、安くならなければ買わない方が幸せだと思います。カツカツのキャッシュフローだと日々苦しくなります。
田舎のほうはすでにそうですが、値下げ競争に突入しつつあります。しかも、あまりに田舎だとRC造のメリットは少し薄らいで、家賃で判断されることが多くなっている印象です。そうなると木造アパートも競合してきます。
値下げをしなくても埋まるような設備にすることはもちろん大事ですが、値下げをしてもキャッシュフローが出るような買い方を心がけてください。最初に間違えると修正は簡単ではありません。
では、5月の結果を見ていきましょう！
■運営物件 10棟 143戸中 現在131戸(入居率91.6%)
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：897万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：39万円
③仲介業者に支払う広告費：41万円
なかなか決まりにくい部屋はフリーレント1ヶ月を付けたり広告費を2ヶ月にするなど対策をしました。
④共用部電気代：8万
灯油代 5万
⑤共用部水道代：1万
⑥エレベーター電気代：5万
⑦エレベーター管理費：6万
⑧定期清掃代：15万
ワックスがけなど色々含めています。他の大家よりも掃除に力を入れています。
⑨消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑩インターネット費用：16万
⑪町内会費：0
⑫敷金返還：40万円
⑬修繕費：102万
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く、②〜⑭以外の細かい出費あり)：約185万
ここから年4回固定資産税の支払いをしたり、大規模修繕に備えます。
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
不動産投資2022年5月の振り返り
私が住む地方の中古RC不動産の状況としては、融資が依然厳しく、売り物件は２年以上売れ残っています。価格を下げても融資が出ないので売れていません。
スルガショック前はどんどん初心者のサラリーマン投資家が参入してきて、価格交渉などせず業者の言い値で買う状況でした。ババを引いても、すぐにババをもらってくれる人が参入してきました。銀行も業績のためにどんどん融資をしていました。
しかし、スルガショックを機にサラリーマン投資家への融資がほぼストップし、一部の高属性の人以外には融資をほとんど出さなくなりました。そうなると地方RCを高値づかみした後の出口がありません。１、２部屋の空室でも十分にキャッシュフローが出るのであれば、市況が回復するのを淡々と待つ戦略を取れるのですが、１、２部屋の空室で手出しが出てしまったり、大きな修繕を支払えない状態だとなかなかきついです。
スルガショック前までは、乱立した三為業者が仲介手数料欲しさにあの手この手でサラリーマン投資家を勧誘し、サラリーマン投資家も将来の不安や多少の欲からあまり疑わずに不動産を購入していきました。三為業者の多くがいつの間にか廃業して居なくなりました。ただそれでも購入した投資家は運営を続けないといけません。宅建業者であっても倒産されるとこちらは何もできないので、ある程度財務や業歴がしっかりした業者と取引することが大事です。
物件を紹介する三為業者の社員は不動産投資は行ったことは基本的にはなく、収支計算も机上の空論だったりします。ただ、無知だからこそ会社に言われるがままに騙す気がなく紹介していました。宅建士ではあるのですが、不動産投資のプロではありません。
業者自身は良い物件か悪い物件かを判断できず、だからこそ、迷うことなくサラリーマンに紹介し、迷いがなく怪しい感じがしないからこそ紹介されたサラリーマンも信じてしまいました。
地方の中でもさらに田舎ではババ抜きが終わりを迎え、ババを引いた人がそのババをどう処理するかの段階に入ってきています。
不動産投資をこれから始めるのであれば、十分な知識をつけることと、信頼できる相談相手を見つけることです。自分一人で１億円くらいの売買判断をすると危険です。昔はそれでも利回りが高かったので何とかなったのですが、最近では何とかならなくなっています。
少し暗い話をしましたが、逆に良い物件を購入できたら今までよりも経済的な余裕ができます。贅沢できるという訳では必ずしもないのですが、今まで税引き後の給料で支払っていたものが経費として使えるようになったりします。
比較的都会の物件も所有していますが、それらは労力をかけずに満室になります。一方で田舎の物件は不動産投資よりも不動産賃貸業の側面が強く、管理会社とのコミュニケーションや仲介店への営業などが必要になります。
一都三県や大阪、札幌市、名古屋市、福岡市の周辺であれば、地方と言われてもまだまだ需要はあると思います。もちろん、必ずヒアリングを行ってください。
それでは、ご自身の理想の人生や生き方を実現するために今後もがんばってください。私も淡々と行動を続けます！
