2023年2月の収支報告です。繁忙期もいよいよ終わりに近づいてきています。コロナ禍の影響が少しずつ和らいで来て、今シーズンは人の動きが出てきたように感じています。この機会を逃さずに満室を目指したいと思います。
入居申し込みはすでに9件なのですが、実際の入居までは1ヶ月ほど空いています。入居率には半月以上の入居で数に入れているのでまだ入居率は低いのですが、来月には大幅にアップする予定です。
この入居率の計算は投資家や業者によって違うので、どういった条件にしているのか確認してください。リフォーム期間の1ヶ月はカウントしないとか、1ヶ月のうち1日でも入居したらカウントするなど様々です。利回りや積算価格も業者側が多少コントロールできたりするので、中身の数字も確認して騙されないようにしてください。
■運営物件 10棟 143戸中 現在132戸(入居率 92.3%)
入居予定10、退去予定1 ※3月8日現在
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：904万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：39.5万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：44万円
④仲介業者に支払う広告費：24万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：7万＋８万円
ロードヒーティングの物件があるので冬だけ灯油代がかかります。
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今月はなし
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：283万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税含む)：188万
物件購入時のシミュレーションでは固定資産税を考慮して検討するため、固定資産税を引いた金額が真のキャッシュフローになるため、今月から項目を追加しました。
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
■月間の実動時間 5〜10時間程度
（新規の物件を探すなどの作業も含まれます）
残りは勤務医週3〜4＋子育て＋新しい活動
不動産投資の魅力はお金だけではなく、自由な時間も増える点です。今の仕事で手一杯だと新しい活動にも取り組めません。単純にお金を稼ぎたいのであれば、本業やバイトをがんばるのが最も早いですが、自分の時間を使ってしまうことと、24時間が上限になる点がネックです。
一方、不動産投資は外注する仕組みが整っており、多少のキャッシュフローを得ながらも自由に使える時間が増える事が最大の魅力だと思います。ワークライフバランスを意識していただけたら幸いです。
2023年2月の振り返り
全国賃貸住宅新聞の調査でも成約数増加の回答が多かったことや所有物件の実績としても申し込みが入るようになっています。コロナ禍前の状況に戻ってきている印象を受けます。
地方では繁忙期を逃すと空室期間が長くなる傾向にあるので、今時点で反響がない部屋については家賃を下げたり広告費を増やすなど条件を変えたほうが良いでしょう。それくらい繁忙期は重要です。ちょっと安くしすぎたかなと思っても、満室になったほうがトータルで考えるとお金が残ります。
昔のようにスルガ銀行やSMBCが簡単に融資をしてくれる時代ではなくなりました。不動産投資の流れや時代が少し変わったと感じています。すぐに転売するのではなく、満室で長くしっかりと運営する。
その中で価格が合えば時々売却するというイメージで進めています。地元の売主さんから譲り受けた物件がほとんどなので、長期で運営するスタイルを続けています。
ただ、やはり残債が多くなり、次の融資の際には特に都市銀行や地方銀行は難色を示します。逆に今後は信用金庫や信用組合との取引を大事にする時期に来ていると思います。
最初の1棟目から信金や信組を視野に融資してくれる金融機関を探すと良いです。それでは今月は以上になります。お読みいただきありがとうございました！
