こんにちは、かんざきです。この週末は家族でベトナムのホーチミンシティを訪れています。アジア特有の混沌とした感じが好きです。あと、インド人が多くなった印象で人口世界一の国の勢いをベトナムでも感じています。
私はマリオット系列のホテルに泊まることが多いのですが、今日はシェラトンサイゴンのラウンジで記事を書いています。時々このようなゆったりとした時間を過ごすのは良いものですね。ベトナムは日本の医師免許が使える数少ない国でm3.comなどでも日本の医師がコラムを書いたりしていますね。私はまだ移住は考えていないのですが、いつか日本以外で少し生活できると人生が面白くなるかもしれません。
それでは先月2月の収支報告になります。
■運営物件 11棟 152戸中 現在145戸(入居率 約95.4%)
入居申込4、退去連絡3
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：994万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：44万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：104万円
④仲介業者に支払う広告費：16万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：12万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：4.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：11万
⑬敷金返還：6万
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：285万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：186万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
地方不動産を子供に相続するのか？
前回のコラムでも書いたのですが、このまま不動産投資の規模を拡大するのが私の人生にとって本当に幸福につながるのか？ということを自問自答しています。以前と比べて融資が厳しくなってきており、さらに規模拡大するには相応の努力が必要になります。幸せになるために始めた不動産投資が逆に目的になっていないだろうか？と最近は考え始めています。
死ぬまで不動産を買い進めて亡くなったら、たくさんある不動産はどうなるのでしょうか？子供が相続することになるかと思いますが、地方の中でも田舎の物件だとしたら相続したいでしょうか？それよりも私が元気なうちに現金化したり、株や債券などペーパーアセットに変えていたほうが良いのではないでしょうか。
そんなことを自問自答しています。子供には日本だけにとらわれずに世界に目を向けて自由に生きてほしいと思っているので、逆に不動の資産である物件を遺すことをデメリットになるかもしれません。都心部の不動産と違って地方の不動産は何もしないで満室になることはあまりありません。管理会社や仲介業者と意思疎通を図りながら、小さな改善を繰り返して満室にするイメージです。
私自身も医師を辞めた後、ずっと日本に住み続けるのか考えると何年かアジアとかヨーロッパに滞在しても面白いかなと思っていたりします。地方中古RCの不動産投資は長期の融資を前提としているので、私としても20年後、30年後の未来の事を少し考えたりします。
途中でうまく売却できれば良いのですが、最近の傾向だと数年は地方不動産は苦境が続くものと思っています。
実際に4、5年前に購入した地方物件を売ろうとしている県外の投資家をちらほら見かけますが、売れ残っていて一旦売却活動を辞めている例も見受けられます。政令指定都市や県庁所在地の比較的良い立地であれば売れている例もありますが、残債＋手数料程度の価格で売却益は無かったりします。
『Die with Zero』とうい書籍が流行りましたが、不動産投資家はゼロでは死ねないのかもしれません。
当初不動産投資を開始した理由は、理不尽な労働環境や上司から逃れて自由に生きるためであり、その時に非常に効率が良かったのが地方中古RCによる不動産投資でした。
健美家のコラムで「若い頃は先が見えない不安があったが、今は先が見える不安がある。」という言葉が印象に残っていて、不動産投資は売り上げの変動が小さく、10年後、20年後の収支をある程度正確に計算できます。それで破綻はなしないのであれば、それはそれで先が見える不安があり、このままで良いのだろうかと思ったりします。
贅沢な悩みかもしれませんが、医局を離れ、とても働きやすい環境になりましたが、それに慣れてくるとまた違う悩みが出てきて、人生に悩みはつきもので、それとどう付き合うかということだなと感じています。
色々と脱線しましたが、地方不動産を子供に相続するのであれば比較的立地の良い場所か、新築を建てて相続税を圧縮して引き継ぐかのどちらかでしょうか。不動産を相続しないのであれば時間をかけて売却していき、現金化や株式に変えておいて相続する形が良さそうです。
これからも悩みながらも学びを続けていきます。ここまでお読みいただきありがとうございました！
