こんにちは、かんざきです。春らしい心地よい天気が続くようになってきました。暑くもなく、寒くもなくちょうど良いです。賃貸の現場では繁忙期は過ぎて少し落ち着いてきていますが、5月のゴールデンウィークくらいまで動きがあることもあるので、退去が3月末や4月になる場合でも諦めずにこまめに条件を見直していきます。
それでは先月3月の収支報告です。
■運営物件 11棟 152戸中 現在149戸(入居率 約98%)
入居申込7、退去連絡13
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：1006万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：45万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：30万円
④仲介業者に支払う広告費：21万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：12万(電気)、13万(灯油)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：なし（まとめて払うことがほとんどです）
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：367万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：268万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
土地から新築は上級者向け
都内で新築RC物件を扱う暁建設が倒産しました。去年はユービーエムという建設会社が倒産しています。ここにきて土地から新築物件のリスクが顕在化してきました。私の友人の大家も新築RCが途中で建たなくなり「もう新築はやらない」と言っていました。
不動産投資はキャピタル狙いでなければ、薄利多売で農業のような投資です。薄いキャッシュフローを積み上げて資産を築くのですが、それが今回のような倒産に巻き込まれると、これまでの他の物件のキャッシュフローを吐き出してもまだ足りないという状況にもなりかねません。
一時期土地から新築木造アパートや土地から新築RCや鉄骨造というのが流行りました。いきなり一棟目から土地から新築に取り組む猛者もいました。数年前であれば土地も建築費用も安く、高い利回りで売却益も狙えました。それをセミナーなどで宣伝してどんどん初心者の投資家が参入してきました。
セミナーでは基本的には新築RCの良い点ばかりが話されて、リスクはそれほど強調されません。個人投資家向けの建設会社が倒産したのは去年のユービーエムの件が記憶に残っていますが、それ以前は聞いたことはありませんでした。
大きな時代の変化を感じています。本来は現金をたくさん持っている上級者向けの投資が、セミナー等で宣伝されることによって利回り重視の初心者投資家が増え、注文が殺到し、物価高等で利益が減り、自転車操業に陥った建設会社が破綻した流れではないでしょうか。
不動産投資は本来地味な投資です。特定の手法が宣伝されて盛り上がると大抵その後ダメになります。歴史は繰り返すとはよく言ったものです。不動産投資で何かブームになった時には注意しましょう。初心者であれば、まずはすでに建っていて、入居者がいる中古物件をお勧めします。
巻き込まれた投資家は本当に大変だと思います。何も力になれませんが、体を大事にしながら諦めずに乗り越えてください。
今日は以上になります。お読みいただきありがとうございました！
