2024年7月、8月の収支をまとめて報告します。
最近の話題としては変動金利の上昇です。遂に私の元にも銀行側から変動金利を上げる旨の通知が届きました。変動金利上昇に対して私の考えを後半で述べたいと思います。
■運営物件 11棟 152戸中 現在146戸(入居率 96% 8月末時点)
入居申込2、退去連絡3
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。5月、6月の順で表示しています。
①売上(家賃収入) ：1028万円、1006万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：46万円、45万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：98万円、63万円
④仲介業者に支払う広告費：15万、20万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：9万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：０、14万
まとめて請求が来ます
⑬敷金返還：8万、7万
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
すべて元利均等返済です
(税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：334万、331万)
■税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：235万、232万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
遂に変動金利上昇！
日銀の利上げによって、いよいよ複数の銀行が変動金利の基準となる短期プライムレートを引き上げたようです。私のところにも通知が届きました。住宅ローンやプロパーローンの変動金利が上がります。概ね0.15%のところが多いようです。Xなどを見ると開業医の先生で変動金利を上げるようなら一括返済すると話をしたら、逆に金利が下がったというような話がありました。
一つの銀行からそれなりの金額を借りているのであれば、交渉次第では金利は据え置きか下がる余地があるのかもしれません。
私としては、欧米諸国のように住宅ローンの金利を5%や6%まで上げるようなことは日本では難しいと考えているので、特に交渉はせずにそのまま利上げを受け入れています。それを織り込むような形でハウスメーカーは家賃を値上げしてきているので、私も立地の良い物件は退去した際に値上げをして募集しています。逆に田舎の物件はなかなか値上げが難しいところもあります。
世界が利下げする中で日本だけどんどん利上げするというのは現実的ではないかなと思います。もう1回くらい利上げがあるかもしれませんが、アメリカが利下げをしたらさらに円高が進むのでわざわざ日本が追加の利上げをしなくても良いのではないかと想像しています。
地方中古不動産の動きとしては県外の投資家、遠隔地の投資家には以前よりも厳しくなっている印象で、売れ残る物件がちらほら目立ちます。フルローンも難しくなってきており、1割〜2割くらいの頭金を求められています。ただ、日銀の利上げ前までは不動産価格は上昇していて、うまく高値で売却できた人は結構な現金を持っており、その売却益を再投資しているようです。極端な例ではありますが、知人の医師は超都心の自宅を売却して1億円以上利益が出たようです。数年前に3億円くらいで買って4億円以上で売れたようです。
変動金利は変動するので当然金利は変わります。それでも返済に困らないように安く買うということや返済比率を低く抑えておくことが大切です。
今回は以上になります。ここまでお読みいただきありがとうございました。
P.S.
今月もマイルを使ってマレーシアに旅行してきました。運良くANAのビジネスクラスが取れました。不動産の固定資産税をクレカで支払うだけでも結構貯まりますし、陸マイラーとしてポイ活しても十分元が取れます。最近は時間とお金のバランス、自分にとっての幸福な人生とは何かなど色々と考えを巡らせています。時間があるからこその思考のバグとも言えます。ものすごく忙しかったらそんなことも考えずに一生を終えていたかもしれません。それはそれで幸せなのかもしれませんが。
