2022年10月の収支報告です。
若干入居状況は改善しました。半年以上空いている部屋が2部屋あり、何とかして埋めようと色々と策を練っています。
■運営物件 10棟 143戸中 現在132戸(入居率 92.3%)
入居予定1、退去予定3
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：887万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：39万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：254万円
引き続き原状回復に加えてシステムキッチンの導入などリフォームを行っています。設備更新などしっかり行うとそれなりの修繕費用がかかるので、十分な利回りで購入することが最重要です。低い利回りで買ってもあまり儲かりません。
④仲介業者に支払う広告費：38万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代：7万
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：0万円
⑬敷金返還：11万円
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：約43万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年10月の振り返りと地方中古RCの話
少し入居率は改善しましたが、リフォーム費用や広告費がかかった影響で税引前キャッシュフローは少なくなりました。不動産投資は長期戦なので長い目で見てお金が残るように運営していきます。
最初にも書きましたが貯水槽清掃や消防設備点検、部屋の設備更新などを行っていくとまずまずお金がかかります。残ったCFから大規模修繕や突発的な修繕の準備もします。
サラリーマンへの融資が活発だった頃には多少高値で買っても、２、３年後にはもっと初心者の人が高値で買ってくれるというサイクルが続いていました。そのため、設備更新や修繕をそれほどしっかりしていなくても売り抜ける選択肢がありました。
しかし、最近はサラリーマンへの融資が厳しくなっているため、地方中古RCだと築20年、利回り10%くらいでも売れ残るようになりました。金利も上がっているため、それなりの利回りでないとお金が残らずリスクを取って不動産投資をする意味はあまりありません。
イールドギャップが最低でも7%、できれば8%以上はないと運営はきつくなります。それも融資期間が耐用年数内で30年取れる場合です。残耐用年数が短ければ短いほど利回りが高くないとCFが残らずに空室が増えたり修繕が重なると赤字になります。
家賃年収だけ見るとすごそうに見えても実際にはそれほどお金は残らなかったりするので、購入される時には十分な利回りで購入しましょう。そうでないと幸せになるために不動産投資を始めたのに、逆に苦しくなってしまうからです。
私自身も不動産投資だけで安泰とは全然考えていないので、さまざまなリスクヘッジを考えたり実行しています。ただ、そうはいっても満室近くなって原状回復やリフォームが一巡するとそれなりのCFが残るので、サラリーマン1本よりは安定性が増します。
というわけで、これから地方中古RCに取り組みたい方は、貯金をしながら学び続け、買える準備をしておくことが大切です。では、11月もがんばっていきましょう！
