2022年6月の収支報告です。
今月もあまり動きはありませんでした。ただ7月以降で法人からの退去の連絡が来るようになっていて、7月以降は入居も退去も動きが出てきそうな状況です。
空室がある物件については管理会社とこまめに連絡を取り合って募集条件のすり合わせを行っています。
最近は少し空室が多いので引き続きがんばっていきます。
では、6月の結果です。
■運営物件 10棟 143戸中 現在133戸(入居率93%)
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：891万円
フリーレントを付けた部屋もあるので入居率が上がっても家賃発生は次の月からになります。
②管理会社に支払う管理手数料 ：39万円
③仲介業者に支払う広告費：16万円
④共用部電気代：7万
灯油代 0万
冬の時期が過ぎてロードヒーティングの灯油代が不要になりました。
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部水道代：2万
⑥エレベーター電気代：5万
⑦エレベーター管理費：6万
⑧定期清掃代：15万
⑨消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑩インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑪町内会費：33万円
半年とか1年ごとの支払いです。田舎の町内会費はどんどん値上がりしていて1000円以上の地域もざらにあります。1500円くらいの場所もあります。法的根拠はないものの、慣習的に支払っています。値上げされても大家側に実質的な拒否権はなく、従うしかありません。何だか医局のような理不尽さを感じてしまうことがあります(笑)
その分、満室にしてたっぷり利益を得ようと誓いました。
⑫敷金返還：8万円
⑬修繕費、原状回復、リフォーム費用：180万
税金として支払うよりは設備に投資をして空室期間を減らすほうが良いと考えている為コスパの良いリフォームはできるだけ行うようにしています。物件によってはリフォームをするよりも賃料を下げた方が効果的なことがあります。やりすぎには注意するようにしています。
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
毎月変わらないので早く満室を実現したいですね。
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く、②〜⑭以外の細かい出費あり)：113万
ここから年4回の固定資産税の支払いをしたり、大規模修繕に備えます。
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年6月の振り返り
今月はあまり動きがありませんでしたね。退去予告はすでに来ているので7月は一定数の退去があります。それを上回る入居申し込みを期待しています。
退去予告だけあって入居申し込みが無いと少し心配になりますが、不動産の良いところは家賃を安くすれば埋まる点です。ただ、安易に値下げすると売却時の金額に影響するため、ちょうど良い賃料を探っている物件もあります。
賃料を下げる為には購入時に安く物件を購入しておくことが最も大切です。
あとは収支を見ていただけると分かりますが、繁忙期に退去が続くと原状回復やリフォームで結構な費用がかかります。返済比率が高いと修繕やリフォームにお金をかけられないので徐々に競争力が弱まります。
最近はスピード勝負の物件は少ないので、じっくりと待って妥協せずにご自身の基準に合う価格で購入することが大事です。幸せになるために不動産投資を始める方が多いと思うのですが、高値で物件を購入してしまうと本業の給与から補填する事態になってしまい、幸せからはほど遠くなってしまいます。
物件を買うことが目標なら特に問題ありませんが、ご自身が何を求めているのか考えてみると良いかもしれません。私も目標を見失わないようにしたいと思います。
