新年度になりましたね。少し遅れてしまいましたが2022年3月の収支を報告します。2月末頃までに各入居者から管理会社に振り込まれ、3月初旬から中旬に私の法人口座に振り込まれる流れです。
■運営物件 10棟 満室143戸、2月末現在132戸(入居率約92%)
3月に初め頃に退去する人や3月中旬以降に入居する人は入居率に含んでいません。
青字が収益、赤字が出費です。分かりやすいように千円以下は四捨五入しています。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：910万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：40万円
③仲介業者に支払う広告費：22万円
④共用部電気代：8万
灯油代 12万 2月は寒くて雪も降ったので灯油代は上がりやすいです。遠隔監視でロードヒーティングのスイッチをオンオフにしているのでこれでも安くなりました。
⑤共用部水道代：2万
⑥エレベーター電気代：5万
⑦エレベーター管理費：6万
⑧定期清掃代：16万
⑨消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑩インターネット費用：16万
⑪町内会費：0 まとめて支払っているので今月はありません。
⑫敷金返還：０ 今回は敷金が12万円入りました。管理会社が預かるところもあります。
⑬修繕費：99万
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
返済総額は毎月変わりないので満室が大切だといつも思います。
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く、②〜⑭以外の細かい出費あり)：245万
ここから年4回固定資産税の支払いをしたり、大規模修繕に備えます。
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 96万】
不動産投資3月の振り返り
3月は賃貸業にとって最も大事な月でした。想定通り満室になった物件があった一方で、あまり申し込みがなく満室を逃した物件もありました。申し込みがあまりなかった物件は周辺相場を改めて確認すると、やはり少し割高だったり、需要が減ってきている印象です。
田舎であれば駐車場があれば多少遠くても埋まるのですが、逆に周辺よりも高いとなかなか埋まりません。購入時に高値掴みしてしまうと家賃を下げられないので苦戦します。もちろん、家賃を下げると売却時の利回りに関わってくるので可能な限り下げないのがセオリーではあります。
私は地方中心に運営しているので、最後まで持ち切るつもりで運営している物件もあります。最近ではサラリーマンに対する融資が厳しくなり、地方中古RCは売れ残るようになっています。しばらくはこの傾向が続くと思われ、売却できなかったとしても生き残れるような戦略を考えています。
返済比率45%くらいを目標に買ってこのような感じの収支になるので、返済比率50%を超えて、かつ需要がほとんどない地方の中でも田舎だと運営が厳しくなります。
地方はちょっと場所が違うだけで需要が変わることがあります。地方の中でも生き残る場所を選ぶことと、需要が少ないことがすでに分かっている場所の物件を購入する時には十分に安く購入することで様々なリスクを吸収できるようにしておいたほうがいいです。
私もまだ埋まっていない部屋に関しては4月から賃料や設備等を再考していきます。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
