もう3月になりますね。あっという間に2ヶ月が経過しました。今月も正直に不動産投資の収支を報告します。繁忙期に入り入退去が増え、それに伴って原状回復費用やリフォーム費用、広告費などが発生する時期です。
購入時には見えにくい費用も不動産投資には発生するので、改めて返済比率が低めになるように安く買うことが大切だと実感しています。
■運営物件 9棟 満室135戸、2月末現在126戸(入居率約93%)
他に申し込み3件、退去予定3件です。
青字が収益、赤字が出費です。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：887万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：38万円
③仲介業者に支払う広告費：7万円
④共用部電気代：9万
灯油代 8万
ロードヒーティングなど冬独自の設備があると冬の間だけ電気代が上がったりします。
⑤共用部水道代：2万
（掃除の際に使ったりします）
⑥エレベーター電気代：5万
⑦エレベーター管理費：6万
⑧定期清掃代：16万
清掃は重視していて毎週清掃を入れている物件もあります。
⑨消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑩インターネット費用：15万
⑪町内会費：家賃収入に町内会費を含めている業者もいますが、町内会費は家賃収入から除く必要があります。まとめて支払ったりするので今回は支払いなしとしておきます。
⑫敷金返還：０
⑬修繕費：178万
今月も原状回復費用に加えて競争力維持のために浴室のリフォームを行ったり宅配ボックスを設置したりとお金がかかりました。また、数年住んでいる人が退去するとクロスの全面張り替えでまあまあお金がかかります。
⑭返済総額(元金＋利息)：430万
返済総額は元利均等で毎月変わりません。入居率がどれだけ大事かわかるかと思います。
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く、②〜⑭以外の細かい出費あり)：約170万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 93万】
2月の振り返り
こんな感じで今月も経過しました。法人に利益が残りすぎても税金が高くなるので、私の場合にはできるだけリフォーム費用など経費にお金をかけています。東京や大阪と違ってすぐに売却できるような地域ではないので、長い目線での運営を想定してバリューアップを心がけています。
最近の市況としては地方銀行が融資をあまり出さなくなって、地方の中古RCは売れ残っている物件もここ１、2年出てきています。全国対応のSMBCやスルガ銀行がほぼストップし、さらには地方銀行の東京支店も渋くなっている影響でしょう。
ただ、いい利回りのものは比較的すぐに売れていますが、以前よりも金額が小さな物件が多い印象です。１億、２億の物件については購入者を確認すると不動産の業者であったり、不動産以外の別事業を持っている法人が購入しているケースを見ました。
満室想定でカツカツの収支だと、空室が複数出たりするとすぐに手出しが出てしまうので、地方の中古RCに関してはできるだけ安く買うことが様々なリスクを吸収してくれます。
早く満室になって潤沢なキャッシュフローを見てほくそ笑みたいですね(笑)
来月も管理会社と意思疎通を図りたいと思います。お読みいただきありがとうございました。
