新年度になりましたね。新しい職場の方もいるかもしれません。私は特に職場は変わらず昨年度と似たような環境です。ゆったりとした時間を過ごしながら充実した日々を送っています。
休みの日は子供と散歩や温泉に行って妻には休んでもらっています。子育てを楽しむ余裕があるのも、時間に余裕ができたからです。自分が何を求めているのか、お金なのか、時間なのかを明確にすると理想の人生に早めに到達できると思います。
今日は空が晴れ渡っていて『ショーシャンクの空に』の最後の海辺のシーンが頭に浮かびました。
では本題に移りましょう。2023年3月の収支報告です。繁忙期が終わり、申し込みベースでは一時満室になりましたが、その後退去予告が数件入りました。また、半月未満の入居はカウントしない事にしているので入居率はやや厳しめに出しています。
■運営物件 10棟 143戸中 現在135戸(入居率 94.4%)
入居予定8、退去予定5
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。まだカウントしておらず先月の入居予定と重複している人もいます。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：943万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：41.2万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：100万円
原状回復工事やエアコン交換、給湯器交換が重なりました。少しでも安くするために、業者と交渉してエアコンや給湯器はネットで購入したものを送って取付だけお願いしている物件もあります。遠方の物件はすべて任せることが多いです。
④仲介業者に支払う広告費：27万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：7万(電気)＋11.5万(灯油)
ロードヒーティングの物件あり
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：今月はなし
⑬敷金返還：13万
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：245万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税含む)：150万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
不動産投資の良さ
不動産投資の傍ら株式投資を勉強しているのですが、学べば学ぶほど不動産投資の素晴らしさが身に染みてきます。株式投資と少し比べながら不動産投資の良さについて改めて書きます。
不動産投資のメリット
融資のレバレッジが効く
株式投資は信用取引で3.3倍と比べ、不動産投資だと1億円の物件でフルローンだと諸経費で約700万円、頭金1割でも1700万円ほど。
医師という属性が使える
勤務医でも開業医でも医師というだけで銀行側の評価は高まります。株式投資では医師という属性は関係がなく、結果がすべてになります。
外注する仕組みができている
年商(家賃年収)1億の規模になっても社員を雇わずに運営が可能。5億前後の規模であっても1人で可能と思われる。(ただ、人を雇った方が時間に余裕ができ拡大もしやすい。)
管理会社を含めた外注の仕組みがすでに出来上がっている。管理費5%をもったいないと思う人もいますが、むしろ5%で私の物件の管理や営業をしてくれているので有り難いと思っています。
いきなりお金持ちにはならない
いきなり２倍株や３倍株になったりしないので、ゆっくりとお金が貯まる。調子に乗らないしに調子に乗れないちょうど良い速度。
経営の要素が含まれている
設備を更新したり、仲介業者と上手くコミュニケーションを取ったりと経営や運営の要素が入ってくるため、購入後の稼働率を努力で上げることができる。
相対取引が可能
株式投資は基本的には市場を通して売買されるため、極端に安くなったり高くなったりはしません。一方で不動産投資は相対取引が可能なので売主さんが良いと言ったら市場からどんなに安くてもOKです。ある意味合法的インサイダーが可能なのが不動産投資です。
逆に、相場の1.5倍や2倍の相当な高値づかみをしても文句が言えないのとすぐに売れないのがデメリットです。株式投資であれば高値づかみしてもすぐに売れますが、不動産投資だと一度高値づかみすると10年、20年と持ち続けないといけない事もあります。
社会と関わりながら仕事ができる
管理会社やリフォーム業者など色々な人と関わる機会があり、社会との繋がりを保ちながら投資できるのがメリットと感じています。株式投資ではかなり意識的に動かないと人とのつながりはできにくいかと思っています。
まだまだ書けそうですが、長くなりそうなので今回はこの辺にしておきます。
ではそれぞれの自己実現に向けて今月もがんばっていきましょう！
