11月に入りました。今年も残りわずかです。最近は何となく時間が経過してしまうと感じているので、やはり目標を明確にすることと少しでもチャレンジして今の環境に安心しすぎない事が大切だなと思う日々です。
それでは今月の収支報告です。
■運営物件 11棟 152戸中 現在146戸(入居率 96%)
入居申込2、退去連絡5
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：1001万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：44万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：132万円
退去に伴う原状回復費用などです。物価高、円安で原状回復費用は値上がり傾向です。施主支給でネットの安い製品を取り付けてくれる業者や管理会社であればそれをお願いしてできるだけ費用を安く抑えています。
④仲介業者に支払う広告費：6万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：8.7万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.7万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：8万
⑬敷金返還：13万
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：270万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：171万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
持ち続けても安全な物件を選ぶ
物件価格は上がっているのですが、固定金利は上昇傾向にあり、今後は変動金利にも影響してくると言われています。不動産投資に関しても、新規の変動金利は以前に比べて上がっています。ほとんどが変動金利なので、過去の融資に関しては今後見直しが入るかどうかです。ただ、ギリギリの返済比率で購入している人は非常に苦しくなりますし、住宅ローンの変動金利まで上がると国民の多くに影響が出て社会問題になりそうです。
１棟物の融資に関しては頭金を要求されるケースが増えているようですが、住宅ローンでも最近見たPaypay銀行では頭金1割を出せば金利を安くするプランが出てきており、今後似たような流れになるのではないかと思っています。
一般的には貯蓄はほとんどないので、一律に頭金を要求されると住宅ローンを利用する人は激減するはずです。フルローンやオーバーローンであれば金利をその分高くするなどはありそうです。住宅ローンはプロパー融資に比べて難易度が低いです。この住宅ローンが厳しくなると住宅関連の会社には大打撃でしょう。おそらくは変化するにしてもかなりゆっくりなのではないでしょうか。
さて、不動産投資に戻りますが、今後金利の上昇や頭金の要求によって収益不動産価格は下がってくると予想されますが、そんな時でもしっかりとキャッシュフローが出ていればそのまま持ち続けて市況が上向くのを待つという戦略が取れます。一方でキャッシュフローが少ない状態で売るに売れない状態だと運営は厳しくて安心して眠れない事でしょう。株式投資もそうなのですが、安心して眠れる投資が長い人生では健康にも資産にも良いと考えています。
ですので、キャッシュフローを出すためには一番最初の購入時点でどれだけ安く買うかにかかっています。株式投資のようにナンピンができないので、最初の購入価格でほぼほぼ勝敗が決まってしまうのが不動産投資の恐ろしいところであり、楽なところでもあります。
買いたい病に罹らずに、じっくりと腰を据えて物件を見極めましょう。今日は以上です。充実した人生にしていきましょう！
