遅くなりましたが5月の収支報告です。6月分も揃ったので一緒に報告します。
地方にもいよいよ円安、物価高の流れが来たのか、以前よりも家賃を上げてもすぐに入居申し込みがある状況が続いています。詳しくは後半でお伝えします。
■運営物件 11棟 152戸中 現在143戸(入居率 94% 6月末時点)
入居申込7、退去連絡1
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。5月、6月の順で表示しています。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：1006万円、1008万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：45万円、44万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：30万円、103万円
④仲介業者に支払う広告費：24万、8万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：9万(電気)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：なし
⑬敷金返還：7万、なし
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
すべて元利均等返済です
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：367万、326万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：268万、227万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
最近の地方中古RCの家賃について
地方の不動産投資と一口に言っても、築古木造アパートやボロ戸建て、中古RCなど様々です。その中でも私は中古RC一棟物を中心に投資しています。２、３年前まではなかなか家賃を上げられる感覚や実績も無かったのですが、ここ1年くらいは家賃を5%ほど上げても退去前に申し込みが入る例が増えてきています。２、3年前には退去後に半年くらい空室期間があった部屋でも、同じ設備で家賃を上げてもすぐに決まります。
明らかに流れが変わったと感じています。特に3LDKのようなファミリータイプは顕著です。私は控えめに5%くらいの値上げですが、もしかすると10%ほどのアップでも決まりそうです。値上げしても退去前に申し込みが入っているからです。
ただし、良いことばかりではありません。その分原状回復費用は円安、物価高の影響で値上がりしています。また、ライバル物件の動向を注視すると、築30年前後のRCで設備がほとんど更新されていない物件ではあまり申し込みが入っていません。そうなると家賃を下げなくてはならず苦戦を強いられている印象です。
もう少し詳しくお伝えすると、田舎と言われるような場所でもイオンが近くて生活が便利など、田舎の中でも立地が良い場所の物件で家賃を上げられています。地元の人間からすると田舎の駅前は寂れていて、郊外のイオン周辺のほうが発展しているという例は良くあります。
一方で地の利がなく、都心の感覚で田舎の駅前物件を購入して苦戦していたりします。売り抜けようとしても２、3年前と比べてサラリーマン投資家には融資が厳しくなっており、売れ残っている例も見受けられます。地方中古RC一棟投資は一つ一つの金額が比較的大きいので、融資が厳しくなった場合や購入時に元々築古だった場合には最後まで持ち切る覚悟が必要になります。
ブームに乗って安易に手を出すと逆に不幸になってしまうこともあります。相対取引で相当安く買えれば問題ありませんが、今の相場くらいで購入してしまうと新規の金利は上昇傾向なのであまり儲かりません。
現在の私はというと、新規の物件購入は行っておらず、手元の現金を低PBRの高配当バリュー株に変えています。1ドル160円の円安が進んでおり、アメリカの利下げも段々後になってきており、低PBRの株に変えておいた方が目減りしにくいと考えています。
そこまで時間がない人は日経225やS＆P500のインデックスをドルコスト平均法で積み立てて、不動産投資の頭金にするのが良いでしょう。
時代に合わせて手法を変えていく必要があると思っています。あとは何のためにお金を稼ぐのか、投資をするのかを明確にして手段が目的にならないように注意しています。
今回は以上になります。ここまでお読みいただきありがとうございました！
