だいぶ時間が空いてしまいました。2024年9月から11月までの収支をまとめて報告します。不動産投資は変化に乏しく、他の業界に比べると金融政策などには疎いかもしれません。不動産投資の全体感としては金利上昇や融資の厳格化で下火になっている印象です。特に地方は以前よりも活気がなく、予想していた通りババ抜きの様相を呈してきました。
■運営物件 11棟 152戸中 現在141戸(入居率 約92.8% 11月末時点)
入居申込5、退去連絡4
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。9月、10月、11月の順で示します。
①売上(家賃収入) :1016万円、1000万円、1019万
②管理会社に支払う管理手数料 :45万円、45万円、46万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用:56万円、87万円、53万円
④仲介業者に支払う広告費:6.5万、4.4万、19万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代:9万(電気)
⑥共用部水道代:1.7万
⑦エレベーター電気代:4.7万
⑧エレベーター管理費:6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む):16万
⑩消防設備点検(ひと月換算):2.6万
⑪インターネット費用:17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費:0、14万、17万
⑬敷金返還:7.8万、12万、10万
⑭返済総額(元金+利息):465万、472万、472万
すべて元利均等返済です 0.15%の上昇で毎月の返済額は約7万円アップしました…
(税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前):373万、309万、344万)
■税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後):274万、210万、245万)
【⑮固定資産税(ひと月換算): 99万】
次の利上げとその影響について
追加の利上げが今年12月なのか来年1月になるのか話題になっています。17年ぶりの利上げからすぐに再度利上げするのでしょうか?私としては今回は見送るのでは無いかと予想と希望を持っているのですが、前回のようなサプライズもあるかもしれません。
最低賃金は全国的に改定されたようですが、体感として給与は変わりないですし、地方としては住宅ローンの変動金利が上がる衝撃のほうが悪い意味で大きいと思っています。地方は都心と違って産業が少なく、医療や建設関係の比重が大きいです。建築関係ではマイホームの買い控えが起きているのではないでしょうか。ずっと上がらないと言われていた変動金利の上昇の心理的な影響は大きいように思います。
不動産投資家は金融政策に疎いといわれますがその通りで、欧米のように利上げが当たり前の世界は想像できません。地方に関してはまだ都心よりも利回りが高いので、上記の収支を見ていただいてもわかるように、0.15%の利上げでは致命傷にはなりません。一方で、返済比率が高めで購入していたり、キャピタルゲイン狙いで低い利回りの物件を持っている人は、利上げにより敏感なのかもしれません。
追加利上げのリスクヘッジとして銀行株を持っている人もいるようです。私も三菱UFJやSMBCの株をたくさん持っていればよかったと後悔しています…
私は追加利上げで円高方向に進んだり、アメリカのほうは今後利下げをするといっているので、為替ヘッジありの米国債を少し持っている程度です。
少なくとも地方の不動産投資は変化が遅いだけで一度買ったら安泰という時代はすでに終わっています。様々なリスクヘッジを考えながら生き残っていきたいと思います。