2022年9月の収支報告です。
お盆明けから少しずつ動きが出てきて申し込み6件、退去予定1件となっています。
■運営物件 10棟 143戸中 現在128戸(入居率 89.5%)
入居予定6、退去予定1
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：872万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：38万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：194万円
原状回復に加えて築20年を過ぎた物件はリフォームを行って競争力を保つようにしています。
④仲介業者に支払う広告費：29万円
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代：7万
⑥共用部水道代：2万
⑦エレベーター電気代：5万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：15万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2万
⑪インターネット費用：16万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：0万円
⑬敷金返還：24万円
⑭返済総額(元金＋利息)：448万
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税除く)：約86万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 95万】
2022年9月の振り返り
最初にも書いたようにお盆明けから少しずつ動きが出てきました。空室が半年以上の部屋は家賃を下げたり、広告費を上げたりしています。最近は2LDKの動きが乏しい印象で少し苦戦しています。
中古RC1棟投資は融資や規模拡大を優先していて、銀行と投資家目線の投資方法ではあります。一方で、部屋を借りる人からするとそこまでRCにこだわっていない人もそれなりにいます。特に田舎のほうはその傾向が顕著です。
安ければ良いという層からすると木造アパートのほうが安いのでそちらに流れてしまいます。ごくわずかながら田舎でもマンションタイプが良いという層がいるのでその人たちに入居してもらう必要があるのですが、不景気のためか今までよりも安さが重視されているように思います。田舎の不動産投資ではスタグフレーションが起こっているので、購入する場合にはそれなりの利回りが必要です。
安く買うことでリフォーム費用などにもお金が出せるので、高値で買ってしまうのであれば、買わずにいたほうが幸せです。今の市況は全体的に割高なので何か優位性を持って安うことが重要です。
株式投資と違って流れがゆったりしているのが不動産投資なのですが、3ヶ月後、半年後など先を見据えて早めに空室対策を進めたいと思います。
ここまでお読みいただきありがとうございました。10月もがんばっていきましょう！
