こんにちは！ブログにお越しいただきありがとうございます。
5月もいよいよ終盤に差し掛かり、新緑の美しい季節となりました。気温も穏やかで過ごしやすく、街中では初夏の訪れを感じさせる風景が広がっています。皆さんはどのようにお過ごしでしょうか？
ゴールデンウィークが終わり、少し落ち着いた日常が戻ってきた頃かと思います。この時期は新しいことに挑戦したり、趣味に没頭するのにぴったりな時期ですね。
↑以上、ChatGPTの素晴らしい文章です。ソフトバンクの孫社長によるとAIが人の知能を越えるのも近いそうです。その時には人間には知識よりもホスピタリティや人間味が求められるのかもしれません。
それでは遅くなりましたが4月の収支報告です。
■運営物件 11棟 152戸中 現在145戸(入居率 約95%)
入居申込7、退去連絡8
※入居が半月以上ない場合には空室とみなしています。
青字がプラス、赤字がマイナスです。
①家賃収入(いわゆる売上げ) ：1010万円
②管理会社に支払う管理手数料 ：45万円
③修繕費、原状回復、リフォーム費用：127万円
④仲介業者に支払う広告費：22万
↓ここから毎月ほとんど変わりません。
⑤共用部電気代及び灯油代：12万(電気)、8万(灯油)
⑥共用部水道代：1.7万
⑦エレベーター電気代：4.7万
⑧エレベーター管理費：6万
⑨定期清掃代(貯水槽清掃も含む)：16万
⑩消防設備点検(ひと月換算)：2.6万
⑪インターネット費用：17万
↑ここまで毎月ほとんど変わりません。
⑫町内会費：19万（地方に行けば行くほど町内会費は高くなります…）
⑬敷金返還：なし
⑭返済総額(元金＋利息)：465万
(今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除前)：260万)
■今月の税引前キャッシュフロー(固定資産税控除後)：161万
【⑮固定資産税(ひと月換算)： 99万】
地方不動産投資はオワコンなのか
Xでも話題になった地方不動産投資について考えてみたいと思います。ChatGPTがうまくまとめてくれました。
↓
メリット
・低い物件価格
都市部に比べて物件価格が安いことが多く、初期投資が少なくて済みます。
・高い利回り
物件価格が低い分、家賃収入に対する利回りが高くなる傾向があります。
・競争が少ない
都市部に比べて投資家の競争が少ないため、良い物件を見つけやすいです。
・地域活性化の一翼を担える
地方での不動産投資は、地域経済の活性化に貢献することができるため、社会的意義を感じやすいです。
・賃貸需要の安定
大学や工場などがある地域では、一定の賃貸需要が安定して存在します。
デメリット
・人口減少リスク
多くの地方都市では人口減少が進んでおり、将来的な賃貸需要の減少リスクがあります。
・物件管理の難しさ
投資物件が住んでいる場所から遠い場合、管理やメンテナンスが難しくなることがあります。管理会社を利用する必要が生じることも多いです。
・資産価値の上昇が見込みにくい
地方では資産価値の上昇が見込みにくく、都市部と比べてキャピタルゲイン（売却益）を期待しにくいです。
・売却の難しさ
需要が少ないため、物件を売却する際に時間がかかることがあります。
・経済状況の影響
地方経済が不安定な場合、賃貸需要や物件価値に影響が出ることがあります。地域の産業構造や経済状況をしっかりと見極める必要があります。
地方不動産投資は、リスクを理解し、地域の特性や将来性をしっかりと調査することが重要です。しっかりとした戦略を持って取り組めば、都市部にはない魅力的な投資機会を見つけることができるでしょう。
↑
とてもよくまとまっています。自分でブログを書く必要はもうないのかもしれません。あとは、Xの発信者よりも、ChatGPTのほうが前向きな感じですね。
5年も10年も前から地方不動産投資はオワコンだと言われることがありました。地方不動産投資といっても、中古RC１棟や築古木造アパート投資、戸建て投資など様々です。
「地方不動産投資はオワコン」という場合はほとんどマクロ的な視点で「人口減少が急速に進んでいるからオワコン」という理由が主のように思います。そして、そういった発言は地方不動産投資をしていない都市部の投資家や業者からの発言がほとんどです。私のように地方不動産投資しかしていない者からすると、マクロ的には人口減少が進んで厳しくはなるが、ミクロ的には自分が所有する数棟、150名ほどに入居してもらえれば良いわけなので、楽ではないですが破綻するほどではないと思っています。実際に7年ほど運営していますが、当初と入居率はほとんど変わらないですし、賃料についても同じ程度か値上げした物件もあります。
人口減少というのは不動産投資だけでなく、飲食業界やスーパー、病院などあらゆる業界でマイナスです。先に挙げたメリットを享受するにはそれなりのリスクを取る必要があります。リスクを過度に恐れるのであれば何もしないほうが良いことになります。
地方不動産投資、特に中古RC１棟投資は資産家ではない持たざる者の戦略です。ある程度のリスクは承知で取り組んでいます。その覚悟が無いのであれば普通に働いて節約して、S＆P500やオルカン、日経225のドルコスト平均で積み立て投資をしていたほうが確実です。
株式投資と同じで、もうダメだ、ヤバいと思う人が多ければ多いほど狼狽売りが出ます。セリングクライマックスが訪れます。地方不動産投資でも人口減少でこの先ヤバいと思う物件所有者が増えれば増えるほど安く不動産を買えるチャンスが出てきます。
地方不動産投資はかなりヤバいので物件を持っている人は今すぐにでも売ったほうがいいですし、これからの人は参入しないほうが良いです(笑)。それでも取り組む覚悟がある人が生き残ります。
今日は以上になります。お読みいただきありがとうございました！
